Es bastante frecuente que una persona haya comprado una casa o un terreno mediante un boleto de compraventa, haya recibido la posesión y, sin embargo, la escritura nunca se haya realizado.
El problema muchas veces aparece años después. Mientras nadie cuestiona la situación, el comprador utiliza el inmueble con normalidad. Pero cuando quiere venderlo, transmitirlo a sus hijos, realizar una sucesión o simplemente ordenar jurídicamente su patrimonio, descubre que continúa figurando otra persona como titular registral.
El boleto y la escritura no son lo mismo
El boleto de compraventa puede ser un antecedente muy importante para demostrar cómo se adquirió el inmueble y en qué condiciones comenzó la posesión. Sin embargo, por sí solo no equivale a tener el dominio inscripto a nombre del comprador.
Por eso es necesario determinar qué ocurrió después de la firma: si el vendedor todavía vive, si existen herederos, si la escritura estaba prevista, si el inmueble continúa a nombre de la misma persona y qué documentación se conserva de aquella operación.
¿Se puede escriturar después de tantos años?
En algunos casos todavía puede ser posible avanzar por una vía destinada a obtener la escritura. En otros, el paso del tiempo, el fallecimiento de las partes o la situación registral pueden hacer necesario analizar alternativas diferentes.
La solución no depende solamente de tener un boleto antiguo. También importa conocer qué ocurrió con la posesión durante todos esos años.
El tiempo de posesión también puede ser relevante
Si quien compró recibió el inmueble y desde entonces ejerció una posesión pública, pacífica y continua, esa historia posesoria puede adquirir importancia jurídica.
Dependiendo de las circunstancias y del tiempo transcurrido, puede ser necesario evaluar si existen condiciones para una prescripción adquisitiva.
Eso no significa que todo comprador con un boleto antiguo pueda iniciar automáticamente una usucapión. Primero hay que determinar cuál es la vía jurídicamente adecuada.
Antes de iniciar un trámite hay que reconstruir la operación
Conviene reunir el boleto, recibos, impuestos, servicios, documentación relacionada con el vendedor y cualquier elemento que permita conocer qué ocurrió desde la compra hasta la actualidad.
También es importante solicitar información registral para determinar quién figura como propietario y si existen circunstancias posteriores que afecten al inmueble.
Cuando una compraventa quedó sin escriturar durante años, estudiar correctamente esos antecedentes permite definir qué alternativa ofrece mayor seguridad jurídica.
El Dr. Ariel Bogni asesora en regularización dominial, escrituración y usucapión en Cosquín y en toda la Provincia de Córdoba. Si compró un inmueble por boleto y nunca escrituró, consulte antes de tomar decisiones sobre el bien.
