En Córdoba, una gran cantidad de operaciones inmobiliarias se realizan mediante boleto de compraventa, sin que luego se concrete la escritura traslativa de dominio. Esta situación, que muchas veces parece provisoria, puede convertirse con el tiempo en un serio problema legal y patrimonial.
El boleto de compraventa acredita la existencia de un acuerdo entre comprador y vendedor, pero no transfiere la propiedad del inmueble. Mientras no se otorgue la escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad, el comprador no es titular registral, aun cuando haya pagado el precio y ocupe el bien desde hace años.
¿Qué implica comprar un inmueble solo con boleto?
Cuando una persona adquiere una casa, un terreno o un campo mediante boleto de compraventa, obtiene un derecho personal frente al vendedor, pero no un derecho real sobre el inmueble. Esto significa que, jurídicamente, la propiedad sigue perteneciendo a quien figura como titular en el registro.
En la práctica, esto puede pasar inadvertido durante años, especialmente cuando el comprador vive en el inmueble sin inconvenientes. Sin embargo, los conflictos suelen aparecer cuando se intenta vender, heredar, hipotecar o defender el bien frente a terceros.
Riesgos legales de no escriturar
No escriturar un inmueble en Córdoba puede generar múltiples riesgos:
- Imposibilidad de vender legalmente: sin escritura, no se puede transmitir el dominio.
- Problemas sucesorios: si el comprador fallece, los herederos heredan un derecho precario y no un inmueble inscripto.
- Embargos o deudas del vendedor: el inmueble puede ser afectado por deudas ajenas al comprador.
- Conflictos con otros adquirentes: si el vendedor celebra múltiples boletos, pueden surgir reclamos cruzados.
- Dificultades para acceder a créditos o garantías.
Estos riesgos aumentan con el paso del tiempo y con la falta de documentación respaldatoria adecuada.
El impacto en herencias y conflictos familiares
Uno de los escenarios más frecuentes se da cuando el comprador fallece sin haber escriturado. En ese caso, los herederos deben iniciar un proceso sucesorio sobre un derecho que no está plenamente consolidado.
Esto suele generar conflictos familiares, demoras judiciales y mayores costos, especialmente si el vendedor original ya no vive, no se encuentra o sus propios herederos reclaman derechos sobre el inmueble.
¿Se puede regularizar una compra con boleto?
Sí. En muchos casos es posible regularizar la situación legal del inmueble, pero cada caso requiere un análisis específico. Las vías más comunes incluyen:
- Escrituración directa si el vendedor aún está disponible y cumple los requisitos.
- Acciones judiciales para obtener la escritura forzada.
- Procesos de usucapión cuando se acredita posesión prolongada.
- Regularización dominial en supuestos particulares.
La elección de la estrategia depende de la antigüedad del boleto, la posesión efectiva, la documentación existente y la situación registral del inmueble.
Importancia del asesoramiento legal previo
No todos los boletos de compraventa presentan el mismo nivel de riesgo. Algunos cuentan con respaldo documental suficiente, mientras que otros carecen de datos esenciales o presentan irregularidades que deben corregirse antes de avanzar.
Un análisis jurídico temprano permite:
- Evitar conflictos futuros.
- Elegir la vía legal adecuada.
- Proteger la inversión realizada.
- Asegurar la correcta inscripción del dominio.
En Córdoba y en localidades del interior como Cosquín, este tipo de situaciones es frecuente y requiere un abordaje serio y estratégico.
Conclusión
Comprar un inmueble con boleto de compraventa puede parecer una solución rápida, pero no escriturar implica asumir riesgos importantes que muchas veces se manifiestan cuando menos se los espera.
Regularizar la situación a tiempo permite consolidar el derecho sobre el inmueble, brindar seguridad jurídica a la familia y evitar conflictos judiciales prolongados. Analizar cada caso de manera integral es el primer paso para proteger el patrimonio construido con esfuerzo.